资深投资人严运来，自2012年起便在上海、西安两地进行酒店投资，目前已投资逸衡、假日、智选假日、维也纳、美居、城际、全季等18家酒店，且多次复投洲际酒店集团旗下品牌，累计参投金额约7亿元。

　　今年，他在上海金桥的一处双品牌酒店项目正式投入运营。上海金桥商务氛围浓厚，在这样的区域，他为何会选择引入逸衡品牌？这一选择如何成为其投资布局里的加分项？逸衡酒店在上海金桥的适配度究竟如何？

　　2005年前后，我来到上海发展。当时，国内OTA平台尚处于发展初期，资讯流通也不够成熟，我借助这种信息差做起了展会酒店包房生意。

　　在经营酒店包房生意的过程中，我发现了酒店行业的高额回报潜力，于是，在2012年，我抓住合适时机正式进入酒店投资领域。这一阶段，我的投资重点聚焦在经济型酒店品类，且投资的多家经济型酒店大多能在两年内收回成本。

　　后来，在持续服务客户的过程中，我注意到他们的消费住宿需求在持续升级。基于这一发现，我开始尝试将投资方向转向中端和中高端酒店。

　　2018年，我签下上海浦东新区唐镇的一处物业，投资了自己的首家中高端酒店，并选择了洲际酒店集团旗下的智选假日酒店品牌。

　　一方面是因为这处物业靠近张江高新区，外企众多，洲际酒店集团与众多世界500强企业有商旅协议，且国际会员数量庞大，能为后期经营提供稳定优质的商务客源保障；

　　另一方面，洲际酒店集团当时已推出特许经营模式两年，这种经营模式除了能够提供最基础的全生命周期赋能外，还能给到投资人更大的管理权限的自由度。综合考量之下，我最终选择了智选假日酒店品牌。

　　在这之后，我又陆续投资了几家洲际酒店集团旗下的品牌。2024年，我再一次与洲际酒店集团合作，这次我选择了逸衡酒店品牌，打造了上海金桥逸衡酒店，于今年5月正式开业，做成了上海第3家、洲际酒店集团大中华区第15家逸衡酒店。

　　这处物业位于上海金桥开发区的Office Park金海园内，原本是区域内唯一地铁上盖的5A甲级写字楼，周边以“未来车”“智能造”“新通信”三大产业体系为核心，外企林立，商务氛围浓厚，且年轻商务客人居多，这就决定了酒店主要以服务商旅客户为主。

　　逸衡酒店的客群定位聚焦于年轻一代商务客群，主打“健康运动+绿色生活”，拥有诸多商务友好的设计细节，与这处物业周边的客源需求高度契合。

　　洲际酒店集团重视与商旅客户、全球大客户建立长期合作关系，这对酒店的长期经营来说是非常重要的保障，这也是我选定逸衡酒店的重要原因。

　　（备注：酒店总投资额和单房投资额，包括加盟费、拆除、设计、装修、消防、物资、运营、店招等费用）

　　这个项目原本是作为写字楼物业运营的，由于整体办公出租率不是很理想，业主决定将其改做酒店，作为Office Park金海园区内配套设施，以此来提升物业利用率。考虑到物业租金水平相对合理，且经我们综合评估后判断，金桥地区未来发展潜力很大，因此我们决定拿下这处物业，并引入双品牌来支撑这个大体量项目，其中之一就是逸衡酒店。

　　上海金桥逸衡酒店共有213间客房，单房投资约20万元，与逸衡酒店官方造价模型相差不大，出于提升客户体验，打造差异化优势的考量，我们在以下两方面重点加大了投入：

　　一、这个项目由办公楼改造为酒店，我们对原有格局进行了大刀阔斧的拆改，重新布局空调、新风排风、隔墙和开窗等，基本是毛坯进场打造酒店。

　　二、在品牌标准的基础上，我们对这家店进行了一些升级，规划了3000㎡的超大公区，希望为客人提供更加充裕的休闲以及办公空间；同时还打造了一家淮阳融合菜中餐厅，既能满足部分客群的聚餐需求，又能在餐饮服务上形成差异化优势。

　　所以综合改造费、加盟费、设计费、运营物资等，整体投资额有所增加，不过对于这个大体量项目来说是合理的，我们预估能在3-4年收回成本。

　　诚然，市场始终处于变化之中，但与当前中高端酒店动辄5年的回报周期相比，我们依然对这家店3-4年回本充满信心，这主要源于对金桥区域的未来发展十分看好：

　　一方面，从客源角度来说，上海金桥地区本身的商务客源非常充足，对酒店住宿的需求很高。

　　通过前期调研，我们预判这家店有望成为近十年内上海金桥产业园区内体量最大的酒店项目，综合品牌口碑、装修品质、客群覆盖等方面评估下来，在区域内具备相当强的竞争力。

　　在240小时免签政策下，上海是受益最大的城市之一，不断吸引外籍游客前来。同时，在建的21号地铁线贯通后，可直达迪士尼度假区，连通金桥-上海东站-浦东机场，这将对酒店周边现有旅游客群形成进一步的补充。

　　另外，大型综合体配套的逐步完善也将对金桥区域的整体吸引力产生积极影响。据了解，PRISMA新嘉中心正在金桥区域内加速建设，43万平方米的庞大体量将提升区域内的配套能级。综合这些积极信号来看，金桥未来还将迎来更多元化的客群，为酒店经营创造有利条件。

　　在酒店筹建过程中，我用的是自己的施工团队。由于是办公楼改造做酒店，施工难度颇高，在施工顺序规划方面耗费了一些时间。并且，期间恰逢春节，近40天的工期被耽误。不过，我们最初规划时，已将这些潜在因素考量在内。

　　洲际酒店集团为我们提供了机电、厨房、标识、消防、设计五大顾问支持，在施工、开业规划，以及后期的运营上面帮助我们解决了很多问题。

　　特别是考虑到项目是办公楼改造，设计环节尤为关键，我们与设计团队沟通配合，先搭建出样板房，并对所有家具尺寸进行精准放样，通过这种方式抢回了一部分工期。

　　这家店于今年5月20日正式上线次满房，七月出租率稳定在80%左右，RevPAR达到400元，相对顺利地渡过了爬坡期。从当前势头来看，待门店进入成熟运营期后，各项业绩还会进一步提升。

　　这主要得益于金桥地区充裕的商务客源，为门店带来了稳定的客流。因此在房价的制定上，我们会充分考量商务客群的差旅预算标准，将价格稳定控制在500-600元左右，避免出现高起高落的情况。在同区域商圈内，我们门店的房价十分“能打”，并且客人对门店提供的超值体验也十分认可，这正是我对逸衡最满意的地方：

　　我们对产品做的升级，在实际经营中都获得了客户的正面反馈。比如，我们这家店配套了85㎡、100㎡、180㎡、336㎡的会议室各一间，可以满足小型私密会议以及大型商务聚会等多元化需求。

　　二是，逸衡的客群画像非常清晰，主要聚焦于年轻的、注重运动健康、追求工作生活平衡的商旅客人。

　　店内的24小时活力馆，可以做瑜伽、团体操、冥想，客房内轻健身空间配备拉力绳、瑜伽砖、按摩滚轴等。即便客人原本没有健身习惯，也会因为我们配备了这些多样化的健身工具而愿意去尝试。另外，门店赠送的运动水杯也得到了很多客人的喜爱。

　　三是，品牌很注重对我们门店的宣传推广，在小红书、抖音等平台上都能看到对这家店的种草，从引流到转化，门店的客流量和知名度都得到了有效提升。

　　目前，在我们这家店的客源结构中，会员与协议客户的总占比达到了60%，其中一半以上为会员用户，另外40%的客源来自OTA平台，这得益于洲际酒店集团和逸衡品牌给予我们的支持：

　　其一，集团方面1.45亿+IHG优悦会活跃会员，为我们这家店带来了一部分稳定的客源。另外，开业前期逸衡品牌与我们的销售团队一起拜访周边企业、机构等潜在客户，在协议客户的签约上比较顺利。

　　其二，逸衡品牌还为我们引入了一些会务公司和旅行社的资源，这对门店的商务客群形成了有效补充。

　　其三，在OTA渠道运营方面，集团和品牌为我们提供了相应的引流方法，帮助我们优化在OTA上的展示内容、提升排名，这也吸引了更多潜在客户关注和预定，持续不断地为门店输送来客源。

　　洲际酒店集团的供应链提供系统性的采购解决方案，还协调金融机构推出多种供应链金融解决方案，让我们建立一个从管理到物资采购的体系，并且为我们保留了较大的自主权。

　　我们这家店从集团供应链平台采购的物品在50%左右，主要集中在床垫、门锁、五金、卫浴等部分，供应商的配合度都比较高。

　　但我认为，集团的集采优势还可以有进一步提升的空间，可以多吸纳一些优质的、性价比高的供应商，提高A类物料的占比，这样避免了加盟商寻找供应商比价，也能降低加盟商的时间成本和试错成本。

　　比如，我们在这个项目里，因为对比、选择供应商就浪费了一些时间，如果整个项目所需的所有物资都能通过集团平台进行集采，且价格、品质有保障，我们也能通过规模效应实现降本增效。

　　逸衡酒店虽进入中国市场的时间不算长，不过作为健康型概念酒店的先导者，其在行业内有着独一无二的特色与优势。

　　目前，我们能够看到集团已经在投资宣传方面投入了大量资源，积极为逸衡酒店在中国市场的发展铺路搭桥。

　　我们也期待品牌能开展更深入的市场渗透工作，实现更进一步的精准宣传、精准营销，充分放大逸衡酒店的调性与特色，让更多C端用户认识并喜欢上逸衡酒店品牌，也让更多投资人看到逸衡酒店品牌的投资价值。

　　在确定进行酒店投资之前，选址是至关重要的环节。具体而言，需要收集周边3公里范围内所有品牌门店的相关数据，这些数据涵盖客流量、入住率、价格水平、客户评价等多方面信息。

　　收集完数据后，要依据目标客源结构的属性特点，来选择与之匹配的酒店品牌。好的位置，好的品牌，决定了项目成功的概率至少能到80%。

　　除了前期的选址和品牌选择，后期的管理运营也不容忽视，投资人要对自己以及投出的资金负责。我们投资的酒店，只是品牌方众多门店中的一家，只有自己全身心地投入到酒店的管理和运营工作中，才能确保酒店获得良好的收益。